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這些沿街商鋪的不景氣，與奢侈品行業(yè)的下滑有著密切關(guān)系。面對(duì)嚴(yán)峻的市場(chǎng)環(huán)境，今天的奢侈品牌不再需要外灘的廣告效應(yīng)，而是變得更加務(wù)實(shí)，追求真金白銀的銷量。而外灘、淮海路傳統(tǒng)核心商圈由于缺少統(tǒng)一規(guī)劃，交通不便等原因，始終不能給商家?guī)��?lái)滿意的客流量。取而代之的是，人氣旺盛的購(gòu)物中心正贏得消費(fèi)者芳心，相比之下，外灘居高不下的店租異常尷尬。

12年前，淮海中路的部分街鋪日租金約為50元/平方米，而高緯環(huán)球的研究數(shù)據(jù)稱，目前淮海中路的街鋪每平方米租金也只有50多元/天。這12年間，當(dāng)上海大多數(shù)地段的房?jī)r(jià)出現(xiàn)幾倍甚至十倍的漲幅時(shí)，這一地段的租金卻回到了原點(diǎn)。

在房地產(chǎn)咨詢機(jī)構(gòu)人士看來(lái)，奢侈品離開上海外灘、淮海路商圈之后，新進(jìn)入的業(yè)態(tài)，無(wú)論是餐飲、藝術(shù)品還是高端定制，對(duì)原先的商鋪?zhàn)饨鹚�平尚無(wú)足夠的承受能力，因此租金回調(diào)在所難免。但這些地段的物業(yè)畢竟屬于稀缺資源，相信經(jīng)過(guò)一段“養(yǎng)鋪”的陣痛期之后，商鋪?zhàn)饨疬�會(huì)回升。

奢侈品牌來(lái)外灘“打廣告”

在上海外灘、淮海路這樣的傳統(tǒng)商圈，奢侈品牌一直是商鋪的主力租戶。可以說(shuō)，奢侈品行業(yè)決定了這些商圈的興衰。

新世紀(jì)的前十個(gè)年頭，奢侈品牌在中國(guó)一直是狂飆突進(jìn)的態(tài)勢(shì)。各大品牌紛紛拋出激動(dòng)人心的開店計(jì)劃，在一線城市瘋狂爭(zhēng)奪鋪面，并開始討論怎樣從一線城市進(jìn)軍到二三線城市。一家美國(guó)輕奢品牌高管曾向《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者透露，在中國(guó)計(jì)劃每年開三十幾家店，平均十天開一家，全速前進(jìn)。

彼時(shí)，國(guó)人對(duì)奢侈品牌的了解非常有限，海外購(gòu)物遠(yuǎn)不如今天這樣普遍。剛進(jìn)入中國(guó)的奢侈品牌首要任務(wù)便是塑造形象，而上海外灘聞名全國(guó)、歷史悠久、風(fēng)景優(yōu)美、人流量大，外灘的專賣店對(duì)這些品牌來(lái)說(shuō)就是最好的廣告。

時(shí)尚專欄作家林劍告訴《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者，上海與歐洲有一點(diǎn)不同，歐洲有眾多奢侈品“街邊店”，歐洲街道比較窄，適合行人閑逛，而在上海，大型購(gòu)物中心更受歡迎。歐洲奢侈品牌剛進(jìn)入上海時(shí)，可能習(xí)慣性地尋找有歷史感的街區(qū)，因此，富有歷史人文底蘊(yùn)的外灘、淮海路最先受到青睞。

2003年，阿瑪尼在外灘開旗艦店，面積達(dá)到1100平方米。緊隨其后，卡地亞、杰尼亞、百達(dá)翡麗、寶詩(shī)龍等一線品牌紛紛入駐。一時(shí)間，外灘成為奢侈品牌競(jìng)逐的“鉆石街區(qū)”，那些外灘旗艦店實(shí)際上扮演了品牌“燈箱廣告”的角色。

業(yè)績(jī)不佳品牌大面積撤離

然而，這些商家們漸漸發(fā)現(xiàn)，外灘人流量雖大，但其中并沒(méi)有多少潛在客戶。游客從外地來(lái)到外灘，只為看看上海的風(fēng)景。

網(wǎng)絡(luò)上曾流傳一張照片：外灘名店的櫥窗外，游客或蹲或坐，鋪著報(bào)紙吃盒飯，店員和保安想驅(qū)趕他們，于是假裝灑水。

實(shí)際上，在外灘，衡量客流購(gòu)買比例的“提袋率”一直比較低。一位意大利奢侈品牌代理商告訴《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者，他的品牌開在外灘一家五星級(jí)酒店地下一層，生意一直不好。

到訪上海的伯爵表首席執(zhí)行官麥振杰道出了真相：“上海本地人不會(huì)到外灘購(gòu)買奢侈品，而通常到外灘的觀光客又并不是那些品牌的目標(biāo)客群�！�

林劍認(rèn)為，外灘的交通不便、停車?yán)щy也是一個(gè)大問(wèn)題。如果顧客每跑一趟都要大費(fèi)周章，他們?yōu)槭裁床蝗ジ�方便的�?gòu)物中心消費(fèi)呢?

與此同時(shí)，隨著近年來(lái)政府反腐力度越來(lái)越大，奢侈品行業(yè)陷入低迷。連向來(lái)穩(wěn)健的愛(ài)馬仕也在財(cái)報(bào)中披露，鐘表品類在中國(guó)的銷量受到了影響。

“品牌在選擇外灘、淮海路開店之前都有詳細(xì)的評(píng)估報(bào)告，認(rèn)為能賺錢才會(huì)決定開店。2000年前后，各大品牌的預(yù)期可能過(guò)于樂(lè)觀了�！痹�在多家奢侈品牌任職的Sandy告訴 《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者，許多外灘旗艦店銷售額很低，而店租又很高。她所熟悉的淮海路一家名表店，好幾天才能成交一單，一個(gè)月只能賣掉十幾塊表，長(zhǎng)期虧本經(jīng)營(yíng)。

嚴(yán)峻的市場(chǎng)環(huán)境讓奢侈品牌們變得更務(wù)實(shí)了。十年來(lái)，隨著奢侈品行業(yè)在中國(guó)從興起、蓬勃發(fā)展到充分競(jìng)爭(zhēng)，中國(guó)消費(fèi)者對(duì)奢侈品從好奇到深入了解，一線品牌在外灘的展示、教育工作告一段落，如今更加看重真金白銀的銷量。但當(dāng)這些重金打造的奢侈品店鋪營(yíng)業(yè)額一直提升緩慢時(shí)，越來(lái)越多的品牌選擇撤退。

《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者調(diào)查發(fā)現(xiàn)，奢侈品牌撤出外灘、淮海路，除了生意不景氣，還與這些區(qū)域的商圈缺乏統(tǒng)一規(guī)劃、缺乏整體配套等因素有關(guān)。

淮海路東段曾被稱為“商業(yè)百慕大”，這一帶由14棟商務(wù)樓組成。由于商務(wù)樓底層的商場(chǎng)規(guī)模不大，很難形成完整而成熟的商圈。芭比、連卡佛、華亭伊勢(shì)丹曾在這一帶入駐、退出或歸來(lái)，在新舊交替的過(guò)程中，這一帶常常處于空置或裝修狀態(tài)。

淮海中路中段兩側(cè)物業(yè)分屬永業(yè)集團(tuán)、淮海集團(tuán)、益民集團(tuán)等，南側(cè)不少店面至今都由“房東”自主開店分散經(jīng)營(yíng)。

外灘一幢老建筑的經(jīng)營(yíng)者告訴記者，其所在的大樓是黃浦區(qū)政府租給她們經(jīng)營(yíng)的，租期15年。這幢老建筑被定位為高級(jí)定制會(huì)所，會(huì)所內(nèi)有多家婚紗、禮服品牌旗艦店，目前會(huì)所的空置率較高。該經(jīng)營(yíng)者表示，這是為了留出足夠的空間舉辦時(shí)裝秀等活動(dòng)。

記者了解到，這是一幢有上百年歷史的建筑，新中國(guó)成立后一度被用作加工廠，空置了許多年后開始出租，但不能出售。據(jù)介紹，外灘不少建筑都是以這樣的模式運(yùn)營(yíng)的，各個(gè)建筑都有不同的租用業(yè)主，每幢樓按照經(jīng)營(yíng)者的思路裝修、開發(fā)，彼此之間缺乏統(tǒng)一的規(guī)劃。

Sandy表示，外灘、淮海路的一個(gè)難題在于，物業(yè)分屬于不同的業(yè)主，其中不乏老國(guó)企，他們的經(jīng)營(yíng)思路較為陳舊，往往隨意租給一些并不適合這一區(qū)域的品牌。一些原本對(duì)這一帶非常感興趣的奢侈品牌，也曾因?yàn)椤班従印辈粔蝮w面而選擇放棄。

業(yè)態(tài)布局需重視配套

在業(yè)內(nèi)人士看來(lái)，以淮海路中段為例，此前即便租金再高也仍是一鋪難求，如今出現(xiàn) “空鋪潮”，一方面是因?yàn)楦咦饨鹫�吞噬著�?shí)體零售業(yè)的利潤(rùn)，更重要的是因?yàn)榛春Ｂ范嗄陙?lái)商戶組合沒(méi)有規(guī)劃、餐飲配比不夠、停車位欠缺等“硬傷”。

據(jù)了解，針對(duì)這一現(xiàn)狀，原先被定位成 “香榭麗舍大街”的淮海路也開始放下身段，走起“親民路線”。

目前來(lái)看，“親民路線”已有成效。今年6月，繼闊別淮海路12年的老大昌西點(diǎn)旗艦店復(fù)出后，6月，淮海中路靠近成都南路的哈爾濱食品廠旗艦店也重新開張。

業(yè)內(nèi)人士表示，餐飲業(yè)將是淮海路接下來(lái)著力引入的主要業(yè)態(tài)之一。高緯環(huán)球報(bào)告顯示，2014年二季度，餐飲仍是購(gòu)物中心創(chuàng)造營(yíng)收的主力。以淮海路為例，將于年底開業(yè)的陽(yáng)光新業(yè)購(gòu)物中心內(nèi)，餐飲占比預(yù)計(jì)接近總面積的50%;香港廣場(chǎng)在舒適堡健身中心租約期滿后將迎來(lái)大面積租戶整改，5000多平方米新增空置面積中餐飲企業(yè)將成為主要租戶。

《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者看到，在聞名遐邇的淮海路上，頗具歷史感的“婦女用品商店”和瑞士頂級(jí)名表的專門店相距不過(guò)百米，一些老字號(hào)的快餐店也夾雜其間。但上述業(yè)內(nèi)人士指出，“老字號(hào)”回歸只是權(quán)宜之計(jì)，商業(yè)業(yè)態(tài)早晚是要調(diào)整的，因?yàn)樽霾惋嬘幸粋�(gè)問(wèn)題，終究會(huì)影響到周邊的住戶。不過(guò)，咖啡館、甜品店等問(wèn)題不大。從上海的主要消費(fèi)人群來(lái)看，年輕人比較多，做一條年輕、時(shí)尚的商業(yè)街或是一個(gè)不錯(cuò)的選擇。“業(yè)態(tài)成功后，人流量加大，租金也可以上去�！痹撊耸空f(shuō)。

除了淮海路，外灘也在逐步轉(zhuǎn)型。高力國(guó)際相關(guān)人士向《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者指出，“可能一些零售、高端會(huì)所、餐飲、定制服務(wù)等比較適合這里。”做商業(yè)和品牌需要集聚效應(yīng)，就外灘來(lái)看，未來(lái)零售業(yè)會(huì)朝兩邊發(fā)展，而中間那部分會(huì)更多地引進(jìn)高端定制服務(wù)、餐飲等業(yè)態(tài)，兩端和中間軸線可以形成互動(dòng)的業(yè)態(tài)。

相關(guān)資料顯示，餐飲在上海購(gòu)物中心的比例一般在15%～20%，但最近部分購(gòu)物中心的餐飲租戶占比已提高到40%。

（來(lái)源：每日經(jīng)濟(jì)新聞 作者：盧曦 楊羚強(qiáng) 王敏杰）